Ce que le dispositif Jeanbrun change pour vos impôts et combien vous y gagnez

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février, redéfinit l’investissement locatif. Fini la réduction forfaitaire liée au Pinel, place à un amortissement à la manière du meublé désormais applicable à la location nue.

Le résultat attendu est un allègement marqué des revenus fonciers et une fiscalité plus douce pour les bailleurs, surtout quand les loyers restent accessibles. Le mécanisme associe déclaration au régime réel, déficit foncier et amortissement annuel et peut changer la donne selon les situations.

Le jeanbrun change la logique fiscale de l’investissement locatif

Entré en février, le dispositif Jeanbrun remplace la réduction d’impôt du Pinel par un amortissement inspiré du meublé et applicable à la location nue. Les loyers se déclarent au régime réel et le bailleur peut déduire chaque année une fraction amortie de la valeur du bien hors terrain. L’amortissement peut atteindre 80 % de la valeur hors terrain, ce qui modifie profondément le calcul de la rentabilité.

L’effet attendu est une forte réduction des revenus fonciers imposables et une fiscalité repensée pour les propriétaires, avec un bénéfice accru lorsque les loyers sont accessibles. Chaque année, un pourcentage d’amortissement diminue le revenu foncier imposable et ce taux dépend du niveau de loyer et de la nature du logement. Le mécanisme se cumule avec les autres charges déductibles du régime réel.

Le régime réel et le déficit foncier sous Jeanbrun

Au régime réel, le propriétaire déduit toutes les charges et le déficit foncier éventuel s’impute jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, l’excédent se reportant sur les revenus fonciers. Jeanbrun autorise d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur hors terrain. En neuf et VEFA les taux sont 3,5 % pour loyer intermédiaire (plaf. 8 000 €), 4,5 % pour logement social (10 000 €) et 5,5 % pour très social (12 000 €).

Dans l’ancien 3 % pour intermédiaire (8 000 €), 3,5 % pour social (10 000 €) et 4 % pour très social (12 000 €). L’amortissement dans l’ancien exige aujourd’hui des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et un projet de loi vise à ramener ce seuil à 20 %. Sont aussi déductibles les intérêts et frais de financement, les travaux (rénovation, entretien, performance énergétique), la taxe foncière, les primes PNO, les frais de gestion et d’agence, les charges de copropriété non récupérables et les diagnostics.

Des économies concrètes dès la première année !

L’exemple Orpi présente un couple à 70 000 € de revenus qui achète un T2 à 100 000 € plus 8 000 € de frais et réalise 40 000 € de travaux. Avec 3 300 € de taxes et intérêts et 7 800 € de loyers, les charges atteignent 43 300 €, entraînant un déficit foncier de 35 500 €. Dix mille sept cents euros de ce déficit s’imputent sur le revenu global, faisant passer le revenu imposable de 70 000 € à 59 300 €.

L’amortissement Jeanbrun couvre 80 % de la valeur soit 80 000 € et au taux de 3,5 % produit 2 800 € de déduction. La base imposable tombe à 56 500 € et l’économie d’impôt est estimée à environ 4 000 € la première année. Cet exemple montre que déficit foncier et amortissement conjugués réduisent fortement le revenu imposable si loyers, nature du bien, montant des travaux et plafonds le permettent.